论文关键词：房地产；利益相关者；利益平衡　　论文概要：房地产市场是老百姓关心的类似市场，其有众多利益相关者参予其中。通过对房地产市场中的利益相关者展开分类，并针对该市场各利益相关者的利益平衡展开了思维，明确提出了自己对房地产市场各方的利益如何平衡的一些观点，企图使政府走进房地产政策缺少执行力的困境。; 　　 　　1 章节 　　房地产是关系到国计民生的确保平稳的一个最重要因素。

自2002年开始，中国的房地产市场转入到较慢发展的时期，房地产开发、和销售的增长幅度皆多达20%，相比之下小于我国GDP增长速度。根据国家局的有关数据，2002年年初时全国商品房平均价格为每平方米2226元，而到了2002年底，房地产销售价格则下降至2291元，比上一年快速增长2.9%。2003年，全国房价之后维持增长势头，超过2379元，快速增长3.8%。

2004年，全国房地产价格堪称一路攀升，短短半年内，全国商品房平均值销售价格早已高达2701元每平方米，比去年下跌了13.5%。2005年，国家实施了一系列政策，但全国商品房销售价格同比下跌了8.9%。

2006年和2007年前三个季度是房地产市场更进一步兴旺的时段，全国房地产价格攀升，房地产市场短路和老百姓购买力相当严重挫败使得房地产市场泡沫转入白热化阶段。 　　由于房地产价格一路攀升，政府政策又没起着很好的效果，再行再加老百姓的房产购买能力的比较上升，全社会经常出现了购房混乱。

学术界在探究这个问题的时候，总是从供给与市场需求的关系、政府利益涉及、房地产大鳄权力过大、人民比较购买力上升等方面展开论证，并积极探索方案以解决问题当前的房地产市场短路问题。笔者指出，房地产市场的利益相关者利益平衡是解决问题当前房地产市场短路的关键，因此构建利益平衡应当是政府制订政策的导向。 　　 　　2 房地产市场利益相关者 　　所谓的房地产市场利益相关者就是指参予房地产市场并对其产生影响的各个群体。

他们是房地产市场的包含要素，主要有： 　　（1）政府。政府在房地产市场中扮演着最重要的角色。

《土地法》第五条规定了 国务院土地主管部门统一负责管理全国土地的和监督工作。政府享有了土地的规划、研发和利用的权力，这就使得政府沦为房地产市场的主体之一。

在房地产市场上，政府通过对土地规划，研发用于审核，给土地定价来实行对房地产的宏观调控。同时，土地使用权的出让也使政府沦为土地研发的受益者，减少了当地的收益。 　　（2）投资者。投资者是影响房地产市场的最重要群体。

投资者通过买下已研发或将研发的房产的所有权，等地地产价格下降后在将所有权出让，以取得中间差价而利润。投资者是导致房地产价格攀升的最重要原因。 　　（3）居住于购房者。这一群体是对住房的确实需求者，他们包含了房地产市场上的主要消费者。

每一个家庭都是居住于购房的需求者，住房消费占到家庭收入的大部分。这一群体是以居住于消费为目的，而不是以投资提供利润为目的，这一群体在购房前期望房价需要适应环境当地经济发展水平，适应环境劳动者收入水平；购房后对于房价的涨跌则不是十分注目，只是期望房价不要过分变动，在上导致很差的影响。 　　（4）开发商。

开发商是房地产市场中的产品提供者，也是该市场中利益的追求者。他们投资房地产目的是为了需要取得利润。目前，由于房地产市场的特殊性，开发商对政府的政策早已构成了免疫系统。开发商在房地产市场上早已挤满了极大的力量，甚至需要影响政府的调控。

房价的下跌跟开发商的利益执着是有相当大关系的。开发商在房地产市场上提供了超额利润。

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